קנייה ומכירה של בתים

יצירת דיור בר השגה

יצירת דיור בר השגה


We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

מאז מלחמת העולם השנייה, ממשלת פדרל הייתה בידיה לקדם ולתמוך בדיור בר השגה באמצעות הצעות חוק GI ומימון בריבית נמוכה. מדיניות וסובסידיות אלה היו יעילות מאוד לסייע להחזרת גורמי ממשל ועובדי בית אחרים בפעם הראשונה להיכנס לבתיהם הראשונים. אולם עם הצמיחה הכלכלית המהירה והבייבי בום, סובסידיות פדרליות מסורתיות בלבד לא הצליחו לעמוד בקצב ההפחתה ההולך וגדל. משפחות זקוקות למקומות בטוחים והגון. קהילות זקוקות לאספקת דיור נאותה, בכל רמות המחירים, ועסקים זקוקים לדיור בר השגה לכוח העבודה שלהם.

זול לקנות
הממשלה הפדרלית מגדירה את כדאיות הדיור כעלויות דיור שאינן עולות על 30 אחוז מההכנסה של משק הבית. עלויות דיור מוגדרות כשכר דירה או עקרון, ריבית, מיסים וביטוח משולבים (PITI). אם נניח שאתה מרוויח את ההכנסה החציונית לשנת 2002 בסך 43,318 $ (מפקד ארה"ב), אתה תוציא לא יותר מ- 1,083 $ לחודש על עלויות דיור. כעת, אם נניח שאתה רוכש בית במחיר חציון של 2002 של 158,300 $ (האיגוד הלאומי של מתווכים), היית צריך להגיע למקדמה של 28,890 $ כדי לרכוש את הבית הזה ועדיין לענות על ההגדרה "בר השגה כמובן. ישנם גורמים נוספים המשפיעים על עסקה זו, לרבות שיעור המשכנתא, טווח (אורך) ההלוואה, נקודות ועלויות סגירה. שנה אחד מהגורמים הללו ותשלומי המקדמה או התשלומים החודשיים עשויים לעלות או לירידה. וכשאתה קובע נקודות ועלויות סגירה, סך ההוצאה כספית שלך בסגירה תהיה מעל 33,000 $! לפי ההגדרה הממשלתית, הבית הזה עשוי להיות בר השגה בבעלותו, אבל עם הרבה מזומנים נדרשים מקדימה, האם יהיה זה סביר שתרכשו?

משתלמת לבנות
גורם מרכזי אחד במחיר הזול הוא עלות ייצור הדיור. קבוצות בוני טוענות לעיתים קרובות - והסטטיסטיקה הממשלתית תומכת בטענות אלה - שבניית בית באופן מסורתי מובילה את המדינה אל מחוץ למיתון. אין פלא כשאתם רואים שבניית בית מועילה לא רק לעסקים אלא גם לייצור, שירותים מקצועיים ואפילו לתחבורה. אולם הביקוש לדיור חדש יכול לגרום למחסור בעבודה ובחומרים. עיכובים עקב בעיות במזג האוויר או ההיתר מוסיפים גם הם עלויות ועלויות אלה מועברות לקונה. בוני בתים חדשים פועלים בדרך כלל בשולי רווח נקי צרים למדי של 5 עד 10 אחוזים, כך שאפילו עלייה קטנה בעלויות יכולה לקצץ בצורה דרסטית ברווח של בונה ולהגדיל את עלויות הדיור לקונים.

בונה מנוסה יכול לעזור לקונה הבית להוריד את העלויות באמצעות תכנון זהיר ובחירת חומרים. תהליך זה נקרא "הנדסת ערך", וכקונה, האינטרס שלך הוא למצוא בונה שמבין זאת היטב. אך בעוד שתעשיית הבניין בהחלט מרוויחה מחידושים בחומרים ובשיטות, בדרך כלל הבנאי העצמאי אינו מסוגל להשפיע רבות על כדאיות הכללית של הדיור. חשבו על זה כך: אחוזה בסך 750,000 $, בבסיסה, בנויה עם אותם חומרים במהותם כמו חווה עם שלושה חדרי שינה בסך 125,000 $. זה לא רק הגימורים שעושים את תג המחיר המנופח.

הורדת עלויות דיור
אחת הדרכים העיקריות להשגת כדאיות היא הגדלת צפיפות הדיור. תקנות לשימוש בקרקע ברמות הפדרליות, הממלכתיות והמקומיות יכולות להשפיע אדירה על כדאיות הדיור. תקנות קרקע, למשל, מוציאות שטחי קרקע גדולים משוק הדיור, ומצמצמות את ההיצע. כללי ייעוד מקומיים המחייבים מגרשים בני חמישה דונם לכל בית חד-משפחתי, מוסיפים גם לחץ לאספקת הקרקעות. ישנן עלויות קבועות לפיתוח כל חלקת אדמה, כולל תכנון אתרים והיתרים, כבישים, חשמל, ביוב ומים. יש לכלול את כל העלויות הללו במחיר המכירה של הדיור הבנוי על החבילה. אם יעוד או תקנות אחרות מגבילים את החבילה לבניית בית אחד, על עלויות הפיתוח הללו ייאלץ לשאת אותו בית בודד, מה שיגרום למחיר לעלות גבוה יותר. אם תקנות יעוד מאפשרות צפיפות גבוהה יותר של דיור - יותר בתים לחבילה - הבנאי יכול לפרוס את עלויות פיתוח הקרקע על כל יחידות הדיור, כך שאותו בית למעשה יעלה פחות לבנייה ולקנייה.

מדיניות דיור לממוצע
ממשלות מקומיות קופצות לרוב כשמחסור בדיור בר השגה מתחיל לפגוע בחיוניות הקהילה. באזורים רבים במדינה, עובדים חיוניים כמו משטרה, כבאים, עובדים רפואיים ומורים אינם יכולים להרשות לעצמם להתגורר ביישובים בהם הם עובדים. חלק מהעיריות מציעות כיום סובסידיות ותמריצים אחרים כדי לסגור את פער ההישגויות ולפתות עובדים קרוב יותר למקום עבודתם. אמצעים אחרים המופעלים על ידי ממשלות מקומיות ומדינות כוללים מנדט לדירות דיור ותקנות ייעוד לכלול.

במסצ'וסטס, למשל, חוק 40B הוא חוק מדינה המחייב את כל עירייה במדינה לנהל מדיניות דיור במטרה להחזיק לפחות 10 אחוזים ממלאי הדיור שלה לאנשים המרוויחים 80 אחוז או פחות מההכנסה החציונית באזור. (האם אני). אמצעים כאלה עשויים לדרוש מהיזמים להגדיל את צפיפות הדיור כדי להשתמש ביעילות רבה יותר בקרקע זמינה. כמה כללים מחייבים את היזמים לבצע אחוז מסוים מהבתים שהם בונים במחיר סביר. חוק 40B היה אחד החוקים הראשונים שכאלה במדינה, והיה אחראי חלקית ליצירת כ -18,000 יחידות דיור העומדות ברמת סבירות זו. מיין עקב אחר החוק בחוק דומה. כיום קיימת רשימה הולכת וגדלה של מדינות, בכל תחומי הארץ, עם חקיקה קיימת או תלויה ועומדת המקדמת ו / או מחייבת את כדאיות הדיור.

ישנם גם מספר עמותות ותוכניות המתייחסות באופן ספציפי לדירות דיור. נאמני קרקעות קהילתיים (CLT), למשל, הם בדרך כלל גופים פרטיים ללא מטרות רווח שמבטיחים מענקים ותרומות לרכישת קרקע ודיור במחירים משתלמים לטווח הארוך. רוב ה- CLTs מוכרים את הבתים אך מחזיקים את האדמה "בנאמנות" באמצעות חכירה אדמה לטווח ארוך לבעל הבית. רוב החכירה של CLT דורשת הגבלת הון כלשהי כך שכאשר הבית יימכר הוא יישאר בר השגה לקונה הבא. ארגונים אחרים כוללים Habitat for Humanity, Neighbourworks, סוכנויות למימון דיור ממלכתי ורשויות דיור מקומיות. תוכנית פדרלית חדשה יחסית, המנוהלת באמצעות רשויות דיור מקומיות, מאפשרת לשוכרים הזכאים להשתמש בשוברי הדיור שלהם בסעיף 8 לרכישת בית. לבנקים מקומיים ומלווים למשכנתאות יש לרוב המידע העדכני ביותר על תוכניות הלוואות לקונים לראשונה.

תיאור מקרה: נאמני קרקעות בקהילה חוסכים דיור
העיר ברלינגטון, עיירה המונה כ- 40,000 איש, היא העיר הגדולה ביותר של ורמונט. למרות הכלכלה היציבה והקסם של העיר הקטנה, ברלינגטון מונה את הבעיות בעיר הגדולה: דמי שכירות גבוהים, בעלי קרקע נעדרים, מלאי דיור מתיישן, ושכר שמאחורי עליית עלויות הדיור. בשנת 1984 הקימו מנהיגי עיר וחסידי דיור את קרן ברלינגטון הקהילה (BCLT), CLT הראשונה במימון העירוני. כיום זהו ה- CLT הגדול ביותר בארה"ב עם למעלה מ- 2,500 חברים.

CLT הוא ארגון קהילתי בשליטה דמוקרטית הרוכש אדמות ומבנים ומחזיק את האדמה באמון לטובת הקהילה הגדולה יותר. מבחינת דיור בר השגה, מודל זה מסיר את עלות האדמה ממשוואת עלות הדיור, ובכך הופך את הבית להרבה יותר זול. בנוסף, נאמנות המקרקעין מספקת חוזה חודשי לטווח ארוך (בדרך כלל 99 שנים) לבעל הבית. בתמורה, רוכשי הדירות מסכימים להגביל את מחיר הבית אם וכאשר יחליטו למכור אותו. במקרים רבים, ה- CLT מקבל את האפשרות הראשונה לרכוש את הבית מחדש במחיר שנקבע לפי הנוסחאות. בעלי הבית מוציאים פחות הון עצמי מהמכירה, אך מגבלה זו מבטיחה שהבית יהיה בר השגה עבור הקונה הבא.

בממוצע, בית BCLT בפעם הראשונה נוח לאנשים במחיר של 62 אחוזים מההכנסה החציונית באזור. במכירה חוזרת, הבית הממוצע של BCLT זול לאנשים שמרוויחים 57 אחוזים מ- AMI, אך המכירה מביאה לבעליה רווח הון עצמי של מעל 6,000 $.

הגבלת ההון אולי הייתה רעיון קיצוני לפני 20 שנה, אך המודל עבר מיינסטרים. כאשר הוקם אמון האדמות הקהילתי של ברלינגטון בשנת 1984 היו רק קומץ CLTs. כיום ישנם מעל 160 מתוך 34 מדינות ואחרות בקנדה ובבריטניה.



הערות:

  1. Wattikinson

    היי. אדמין, אתה רוצה בדיחה?

  2. Kennard

    What suitable words ... phenomenal thinking, excellent

  3. Grokus

    ממש צודק! זה רעיון נהדר. אני תומך בך.

  4. Leb

    Great, it's a valuable piece

  5. Cabe

    בראבו, הביטוי המצוין הזה נחוץ רק דרך אגב

  6. Lenn

    לא ניסית לחפש ב-google.com?

  7. Jonni

    אוו, בדיוק מה שאתה צריך.



לרשום הודעה